12 Вер, 15:39
Начальник Головного територіального управління юстиції у Миколаївській області Роман Возняк розповів про захист прав на земельну ділянку.
ЩО НЕОБХІДНО ЗНАТИ ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЛІ?
Роман Возняк: Орендодавцями можуть бути власники земельних ділянок або органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України.
Громадяни та юридичні особи набувають права оренди земельної ділянки:
-
із земель державної або комунальної власності за результатами аукціону, а у випадках, передбачених частиною другою статті 134 Земельного кодексу України, – за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України, в порядку, передбаченому статтями 123, 124 Кодексу;
-
земельних ділянок, що перебувають у приватної власності, – за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.
До договору оренди землі обов’язково включаються такі істотні умови:
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Разом з тим при передачі в оренду, зокрема, земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі не може бути меншим як 7 років, а якщо для таких цілей передаються земельні ділянки меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація – меншим як 10 років.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
ЯК ЗАРЕЄСТРУВАТИ ПРАВО ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ?
Роман Возняк: Процедура та перелік документів, необхідних для державної реєстрації права оренди земельної ділянки залежить, в першу чергу, від форми власності земельної ділянки (приватна, державна, комунальна).
Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки державному реєстратору необхідно надати:
-
паспорт (пункт 8 постанови КМУ від 25.12.2015 № 1127);
-
договір оренди земельної ділянки, укладений з фізичною/юридичною особою – власником або укладений з органом, який згідно із статтею 122 Земельного кодексу України передає земельні ділянки у власність або у користування (стаття 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», стаття 13 ЗУ «Про оренду землі»);
-
витяг з Державного земельного кадастру (у разі відсутності у договорі оренди зазначеного кадастрового номера земельної ділянки) (стаття 15 ЗУ «Про оренду землі»);
-
квитанцію про сплату адміністративного збору за державну реєстрацію права оренди:
у строк не більше 5 робочих днів з дня реєстрації заяви – 80 грн.
у строк два робочі дні – 800 грн.;
у строк один робочий день – 1600 грн.;
у строк 2 години – 4000 грн.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.
ЧИ ПЕРЕДБАЧЕНО СПРОЩЕНУ ПРОЦЕДУРУ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПІДПРИЄМСТВ, ЯКІ ОРЕНДУЮТЬ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ У ГРОМАДЯН?
Роман Возняк: Так, статтею 29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено спрощену процедуру державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 01 січня 2013 року.
Державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 01 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав.
ЩО ТАКЕ ПОДВІЙНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК?
Роман Возняк: Подвійна державна реєстрація права оренди земельних ділянок – це ситуація, коли щодо однієї земельної ділянки наявні два зареєстрованих права оренди за різними орендарями.
Найчастіше такі ситуації виникають через зміну процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року.
Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель.
З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.
ЯК ЗАПОБІГТИ ПОДВІЙНІЙ РЕЄСТРАЦІЇ?
Роман Возняк: З метою запобігання виникненню подвійної реєстрації права оренди однієї земельної ділянки за різними орендарями абзацом першим пункту 3 частини третьої статті 10 Закону передбачено обов’язок державного реєстратора прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.
ЧИ Є СМЕРТЬ ОРЕНДОДАВЦЯ ПІДСТАВОЮ ДЛЯ ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ?
Роман Возняк: Відповідно до частини четвертої статті 32 Закону України «Поро оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Таким чином, смерть фізичної особи-наймодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов’язки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено у самому договорі.
А КУДИ ГРОМАДЯНИН МОЖЕ ЗВЕРНУТИСЬ ЗА ЗАХИСТОМ СВОЇХ ПОРУШЕНИХ ПРАВ?
Роман Возняк: Громадянин може звернутись до мобільних груп з питань мобільних точок доступу до безоплатної правової допомоги з питань земельного законодавства, які виїжджають безпосередньо до громадян у села та районні центри. До речі, найближчий виїзд 19 вересня до смт. Казанка та м. Новий Буг, 20 вересня до Новоодеського району та 21 вересня до Новобузького та Братського районів.
